借名买房的房屋是单位福利分房的房改房，借名人主张系分房资格赠与，法院不予支持

 提示：点击上方"易居房产律师团"获得更多实用资讯

编号│易居房产·张涛律师团队案例库YJFC2112总第409

编者│易居房产·张涛律师团队案例研究/编辑部

联系│[e-mail]

借名买房的房屋是单位福利分房的房改房，借名人主张系分房资格赠与，法院不予支持

----冯某与刘某、马某赠与合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】借名买房  福利分房 房改房 分房资格 赠与 直管公房

【要点提示】赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。对于标的为直管公有住宅（承租权）的单位福利分房，分房资格的确认是单位内部按照一定条件加以确定的，该资格是基于分房对象的职务、工龄等因素，其本身具有人身依附性，且房屋分配的是房屋使用权，并不具有财产价值，分房单位对于分房资格不允许转让。基于此，法院不支持当事人分房资格赠与的主张。

【当事人信息】

原告/上诉人：冯某

被告/被上诉人：刘某、马某

【案情简介】

刘某与马某系母子关系，刘某系马某母亲，马某父亲是马某1，马某1与冯某系同事关系。1999年3月，单位某局出具住房分配单，将涉案房屋分配给马1。2003年7月，区土地管理局（甲方）与马1（乙方）签订出售直管公有住宅楼房协议书，约定甲方将坐落在北京涉案住宅楼房一套以成本价每建筑平方米1485元出售给乙方，按照房改政策，经计算房屋实际售价为53170元。协议签订后，马某1交纳了全部购房款，取得了房屋的所有权证。冯某主张马1因已有住房便将该房屋的分房资格让给了她，当时办理不了房屋变更手续，马1为冯某出具证明，内容为“本人现已有住房，为照顾无房同志，同意将单位分房资格让给冯某，由冯某承担该房屋的全部购房款及房产，本人愿意协助办理房产变更手续”。冯某主张是其出资交纳了房款，并从1999年居住至今，后因马1工作变动等原因，双方一直未办理房屋过户手续。

案情补充：2009年因马1去世，冯某无法取得相关信息办理变更手续。2013年底刘某主张该房屋归其所有，将原房产证书挂失，重新办理房产证，并于2014年3月起诉冯某要求腾退住房。

本案系冯某诉请刘某、马某配合其将涉案房屋产权过户。

【法院判决】

【一审】

驳回诉讼请求。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案的关键问题是，单位分房资格是否可以成为赠与的对象？

原告诉称：马某1在分房前已经有住房，其在明知单位分房情况的基础上，仍自愿将分房资格赠与自己，是马某1对依法享有的权利进行合法处置的民事法律行为。分房资格是参考了职工的工龄等因素，但转化到特定的个体人时，其与人身依附性无关，其权利可以通过相关的民事法律行为进行权利让与。马某1明知自己所分房屋的具体情况，依然自愿赠与该房屋分房资格，明显属于真实意思表示，且不存在违法性。房屋分配后，购房款均由冯某交纳，且一直居住使用该房屋至今，马某1从未在此居住过。

被告辩称：表面是赠与合同纠纷，实际上是单位分给的房子，冯某在单位期间，是零时工，不具有分房资格。单位分房是应该有正式手续的，不可能是一张纸条分下来的，即使马某1是领导，也不可能不走正式手续就分房。即使是分给冯某的房子，也不能用马某1的工龄优惠分的房子，所以，这房子就是分给马某1的。马某1曾写赠与的纸条，赠与财产是夫妻财产，我一点都不知道，不能成立。2000年写的赠与，2014年还没有过户，那么这个赠与就是一纸空文。

法院审查后认为：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。分房资格是基于分房对象的职务工龄等因素所确定，其本身具有人身依附性，且涉案房屋分配的是房屋使用权，并不具有财产价值，分房单位对于分房资格不允许转让，故对于原告所主张分房资格的赠予的主张，不予采信。诉争房屋系马某1与出售单位区土地管理局签订的出售直管公有住宅楼房协议书，出售的房屋系成本价出售住宅，对于原告要求判令两被告配合原告将该房屋产权过户给原告的诉讼请求，无法律依据，不予支持。

律师评析：本案中涉及到的房屋是直管公有住房（单位外围房），案件当事人马某1首先通过单位取得分房资格（承租），后在房改时以成本价与区土地管理局签订出售直管公有住房的合同，取得房屋的所有权。这是通过房改房政策购房而取得房屋所有权，房屋所有权由原属于国家或者集体二变更为属于个人。一般在1995年以前实行房改的，所购房改房基本上是用标准价购买的，增值额的80%归个人所有，其余20%交回原产权单位。在1995年以后房改的，所购房改房基本上是以成本价购买的，其增值部分全部归个人所有。在1995年以前已经按标准价房改的，在1995年以后，办理了补成本价的手续，视为以成本价购买，增值部分全部归个人所有。职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权，与出售单位构成共有关系，以成本价取得的产权是完全产权，房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下，房屋所占土地一般还都是划拨土地，即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。

涉案《出售直管公有住宅协议书》签订的主体是马某1与区土地管理局，马某1是由于单位分配后取得购买资格才可以以成本价购买该房屋。本案两级法院均认为，单位分配的购房资格是基于员工的工龄以及职称，与本案当事人马某1的人身具有相关性，不具有财产性质，不可转让。《民法典》第六百五十七条，赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。根据该条的规定，赠与合同中的赠与标的限定在财产，而本案件中马某1赠与的是非财产属性的购买公有住房资格。马某1出具的证明，虽名义上为证明，但是根据该证明内容判断是属于作出赠与的意思表示。但基于《民法典》对赠与合同标的物的规定，马某作出赠与意思表示不符合赠与合同的规定，因此该证明的性质不能定为赠与合同。故，冯某依据该证明主张马某1赠与其购买资格，无法获得法院支持。

【涨知识啦】

公房（公有住房、公产住宅）是指由政府和国有企、事业单位或集体组织投资兴建、销售的房屋，所有权属于国家机关、企事业单位或集体组织。公有住宅主要由本地政府建设，主要向城市居民出租、出售，由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。

自管公房是指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。

【延伸阅读】

更多“借名买房纠纷、购房资格、公房”相关文章（点击标题可阅读全文）：

裁判要旨：虽然签订有《借款合同》，但根据借款合同的目的、借款的金额、还款的情况、及购房时其他费用的缴纳和房屋的实际居住情况等综合来看，法院认定双方之间存在借名买房的约定。

裁判要旨：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。房屋所有权证书作为不动产登记簿，是物权归属和内容的根据。当事人签署的借名买房《协议书》属于内部协议，不能对抗房管部门的产权登记情况。

裁判要旨：近年来，借名买房以及与借名买房有关的纠纷呈井喷的形势出现。这与房地产市场的繁荣与发展，以及国家对于房地产市场的调控不无关系。那么何为借名买房？如何界定借名买房中的法律关系？法院又是如何认定借名买房中的实际权利人的？...本文希望从实际案例出发对借名买房相关法律问题进行探析。

裁判要旨：出名人明知登记在名下的房产系代他人持有，未经他人同意擅自将房产过户登记并进行抵押借款套现，数额巨大，拒不偿还借款消除抵押，致使房产无法过户至借名人名下，拒不退还房产，构成侵占罪。

裁判要旨：“卖房还债”和“借钱买房”并非相同含义，即使购房资金系向他人借贷获得，亦不影响其可以作出将该资金赠与他人用于购买房屋的意思表示。具有“卖房还债”的意思表示并不能等同于其认可曾“借钱买房”。

裁判要旨：借名人主张借名购买涉案房产，要求被借名人协助办理过户手续，提交了《关于房屋产权说明》佐证，结合借名人支付涉案房产首付款、定期偿还房贷，且涉案房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、相关还款凭证、产权证等重要资料的原件均由借名人持有保管，借名人一直在该房屋居住等情况，法院可以认定借名买房事实成立。

裁判要旨：借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书等证件资料的持有保管以及对于借名购房有无合理解释。在特定关系人之间借名买房法律关系的认定标准中，各方均可能对购房款支付、房屋占有使用及证件资料保管持有存在相对合理的理由，借名行为是否合理往往成为最大的争议焦点。

裁判要旨：孟某系被借名人，勾某与姜某均主张自己是实际出资人。一审法院认定案涉房屋系由勾某、姜某共同借用孟某名义购买，二审认定案涉房屋系姜某借用孟某名义购买。

 版权公告

易居房产·张涛律师团队原创文章；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。

买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售，代理谈判、签约、争议解决。

敬请关注：易居房产律师网

http://www.maxfcls.com/(PC端)

http://www.maxfcls.com/wap/(移动端)

易居房产律师团法律咨询热线

13911056513（张涛律师）

Email:[e-mail]

18501380726（团队助理）

团队微信号：zhanglvteam

Email:[e-mail]

扫

码

关

注

点击下方文章标题，可阅读更多文章

更多原创文章，在本订阅号“查看历史”